民间借贷中的房屋借款担保

近日，笔者接触到一个比较典型的案例，是关于借贷中以房屋做担保产生的纠纷，与大家分享。

甲向乙借款680万元，用于甲自有公司的现金流转。双方于2019年6月11日签订借款协议，约定借款期限为2年，利息为月息2分。双方同时还签订了一份《房屋买卖合同》，约定甲将位于某小区的住房以680万元价格转让给乙，合同中注明“房款已全额付清”，交房日期为2021年7月2日。

甲借款后至2021年6月10日，甲向乙共支付借款利息合计326400元。2021年7月3日，乙向法院提起诉讼，请求法院依法确认双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，并请求判该房屋归乙所有。

本案中，甲乙双方之间存在两个法律关系，即民间借贷法律关系和房屋买卖法律关系，二者之间的真实意思表示，是双方法律关系认定的关键。通过庭审中双方的证据交换与事实陈述了解到，双方约定的房屋价格、房屋购房款的支付、房屋的交付等方面均有异与正常的房屋买卖合同，由此可以推断出，双方之间存在的是民间借贷的法律关系。

对此，现行法律及相关司法解释有以下规定：

首先，《房屋买卖合同》的真实目的是将房屋作为借款的担保，此约定违反了《民法典》401条和428条的规定，属于无效合同。

其次，根据《民间借贷司法解释》24条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

再其次，根据《九民纪要》第71条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

由上述法规可以推导出：

1、该合同无效。

2、乙可请求法律判令甲偿还借款。

3、甲如不履行生效判决确定的金钱债务，乙可申请拍卖合同标的物，以偿还债务。