温州市第二实验中学（攻略5）

导读

在这之前，微信公众号：楼市温州（id：loushiwenzhou）连续推送了4篇有关市区第一梯队学区房的购房攻略，分别介绍了温州实验中学本校（六中）、温州第二中学、温州南浦实验中学本校的学区房以及三所学校学区房对比分析。如果错过了这么精彩的部分，可以点击下面文字跳转查看或文末的相关链接查看。

亮瞎眼！特制“温州第一学区”购房攻略发布！买学区房必看、购房攻略 || 今年中考前六占四的温州二中，学区房是什么行情？、温州学区房攻略3 | 南浦实验中学：红色预警下的高交易量！必看、深度攻略 | 实验中学、温州二中、南浦实验三名校学区房，怎么选？

在这个系列的推进中，小编发现后台许多留言，希望我们报道下第二梯队的中学。毕竟不是所有人都能选择头部中学，还有更多人在第二梯队的多个学校选择中，举棋不定。

本期将对温州八中与温州十二中的学区房，就入学政策；学区内房源品质、价格、租金以及周边生活配套等多维度进行对比，为有需求的市民提供购房策略。

▲温八中

学校与学区政策

温八中创建于1971年，是浙江省省二级重点中学，初中部位于老城区核心地带的蝉街路口。经过2018年的“五马街-蝉街”形象提升工程后，校门因文化气息，成了温州网红打卡地。

温十二中创建于1979年，现全称“温州市教育教学研究院附属学校教育集团学院路分校”。

2003年9月迁址学院西路（原温州大学校址内）成为“大学校园里”的初级中学，得天独厚的获得了大学校园的诸多硬件配置。

学区政策方面，两所学校都有着非常友好的学区政策。一般情况下，只用在报名截止时间前，在学区内购入20平方以上的房子，并完成户口迁入，即可当年就读。

▲温十二中

温八中学区

近两年温八中均未公布中考成绩，故而只能参考前年的中考成绩。2017年参加中考262人，38人考入省一级重点中学，比例达14.5%。其中温州中学录取20人，含提前录取1人，温州二高录取11人，含提前录取4人（数据来源学校官网）。

温八中的学区范围，处在市老城区的核心地带。

东：街心公园以西-中山公园以西-华盖山以西(飞霞桥路单号小于等于9号，双号小于等于62号)；

南：街心公园-人民东路双号-人民中路(包括路面)-人民西路(包括路面)；

西：九山南路双号-胜昔桥单号-石坦巷单号；

北：横井巷(不含路面)-瓦市巷(不含路面)-解放街双号(瓦市巷口始)-鼓楼街单号-广场路(不含路面,加广信大厦)。

▲点击上方查看高清原图

在这个区域围绕着五马街，是温州老城区的核心区域，以多层楼梯房为主，少数电梯房。

人民路以及小高桥一带，是温州上世纪90年代末第一批拆迁安置房。当时基本按照回迁的方式安置，故而这个区域建成时住着许多土生土长的温州人。同时这个区域还有一些年代久远房子零星分布着。

▲金鹿商厦

▲胜利商厦

▲晏公殿巷

▲晏公殿巷后面

在这个区域内还分布着2个小学，建设小学（小高桥校区），城南小学（府学巷校区），都属于名列前茅小学的分校，有着不错的口碑。

▲建设小学小高桥校区

多层楼梯房例如

人民路区域

金鹰大楼、金龙大楼、金煌大楼
珊瑚大楼、玛瑙大楼、钻石大楼
友谊大楼、融谊大楼、联谊大楼

小高桥-蝉街区域

金茂商厦、金鹿商厦、金盛商厦
金都商厦、金瑞商厦、金达商厦
金祥商厦、金信商厦、蝉街商厦

电梯房列如

万丰广场、宝纶大厦、石坦大厦
金台大厦、新国光大厦、任子巷大

▲金台大厦

▲水仓大楼

房价方面

多层楼梯房稳定在17000-21000元/平，楼层和面积，对单价影响较大，楼层高的，面积大的单价较低。如中介挂牌，金盛商厦4楼63平 21800元/平，而大同商厦8楼91平 18000元/平。电梯房价格就会高出不少，如中介挂牌，大士门大厦7楼87平 28000元/平，芳景大厦16楼110平 33500元/平。如直接看到三医，或者在乘凉桥垃圾转运站旁价格会略低。

租金方面

2室的租金大约是2500-3000元/月，3室的租金大约是3000-4000元/月。这个区域在繁华地带，出租交易活跃，出租比较容易。

▲乘凉桥垃圾中转站

这个区域多层的购买人群来自周边区县较多，以学区需求为主。首先可以把户口迁入市区，然后又能兼顾学区，单价上也比较合理，同时面积60平方左右的套型是这个区域多层的主力套型，总价也不会太高。

据优家房产介绍，随着2018年10月1日开始实行新的落户政策，取消原来的60平方米以上的面积限制。这条条款，促进了面积60平方以下价格的轻微上升。

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中介挂牌价格

八中-小高桥建设小学学区（楼梯）

玛瑙大楼4楼43平 20800元/平

融宜大楼5楼55平 20500元/平

金煌大楼4楼47平 22000元/平

钻石大楼4楼55平 20500元/平

八中-城南府学巷小学学区（楼梯）

群艺大楼4楼74平 18500元/平

金来大楼4楼63平 22300元/平

金瑞商厦4楼61平 22000元/平

大同商厦4楼91平 20500元/平

电梯房

大士门大厦6楼87平 29000元/平

宝纶大厦23楼193平 23800元/平

芳景大厦7楼75平 31500元/平

壬子巷大厦6楼99平 27500元/平

▲温八中操场

温十二中学区

温十二中2019年被温州中学录取30人，温州二高录取35人（数据来自学校所属教育集团公众号）。根据第三方消息估算毕业生大约近500人左右。

温十二中，学区区域非常大。因此房价也有巨大差距，整个局域不同区块有着自己独立的评价系统。老旧小区，多层楼梯房，电梯房，高档商品房小区，在区域内都有分布。

十二中学区范围

东：车站大道单号(锦绣路口始至学院路口止)-学院中路双号(惠民路止)-惠民路单号(学院中路至黎明中路)；

南：锦绣路双号(车站大道至飞霞南路口，加桥儿头住宅区、含锦绣路单号709号至1053号)；

西：飞霞南路双号(锦绣路至马鞍池东路口)-大南路双号；

北：黎明中路单号(惠民路口始)-黎明西路-人民东路单号；

▲点击上方查看高清原图

在这个区域内，有着双井头新村这样的老小区，也有置信原墅这样的高档小区，还有凯润花园这样的当年热盘小区。在整个区域内还有2个优质小学城南小学、蒲鞋市小学。

购买客群方面，对于学区房为主要需求的客户，一般会选择双学区较多，两所优质小学+十二中学区，有着更大的吸引力。

▲双井头新村

▲凯润花园

房价方面

双井头新村大约21000元/平，文景花苑大约22000元/平，置信原墅大约单价4-5万/平。因区域较大，购买人群也比较多样，需求呈现多样性，学区是一部分，也有改善的，也有刚需的。

部分高档小区，学区因素就不太影响价格，因为买高档小区的人，一般会另外购入第一阶梯的学区房作为入学用。学区溢价较大的是一些不是很老的楼梯小区，比如朝霞大楼，东信大楼等。

中介挂牌：

楼梯房

朝霞大楼 5楼75平 23500元/平

东信大楼 6楼67平 26000元/平

中侨大楼 8楼51平 20000元/平

电梯房

东联大厦 10楼146平 18500元/平

银河大厦 10楼140平 21000元/平

江南大厦 8楼133平 18000元/平

▲西子天盛

比较及购买策略

两个学区买哪个学区房更好呢？

我们从数据上看2个学校相差不大，十二中稍好。而学校环境上十二中更好些，八中由于先天校区较小，这方面今后也难有改观。

学区内配套情况，八中学区围绕着五马街，周边商业林立，电影院，大型购物广场，都在步行路程内。加上作为老城区乃至整个温州的象征，政府在对五马街及其周边会有持续的投入，在近20年间五马街已经有2次大规模的形象提升。这次又延伸至蝉街和公园路，这些投入都会对房价起到托升作用。

十二中片区较大，需要分区来看，高档小区价格是反应小区本身的价格，学区在其中溢价比例很低，即使没有这个学区，价格也不会有大的变化，因为买这些小区的人，都有较大可能再买个一类学区房来作为入学用。像一些老房子更多是有拆迁传闻支持着价格。朝霞大楼、东信大楼这些有一定的学区溢价在里面，学区对这类房子是有支撑作用的。

个人建议：如是周边县区迁入温州，考虑学区兼顾自主，八中学区是个很好的选择，配套和出租率都会好一些。单独考虑学区，数据上目前十二中稍好，建议选择双学区，今后出手时买家会多一点。

需要准备多少首付可以入手呢？

八中、十二中区域一般多层的贷款评价在1.5万/平-1.8万/平之间。假设60方平方买入价2.1万/平，那么总价是60×2.1=126万，贷款额是60×1.8=108万×70%=75.6万，首付是126-75.6=50.4万。加上税以及一些评估价浮动，准备60万左右就可以入手这2个区的学区房了。

十二中学区那么大，选择哪个区域更好呢？

十二中区域十分大，如果单单为了学区，以及今后能稳定出售。可以关注带城南小学、蒲鞋市小学的双学区学区房。双学区整体学区溢价更高，说明这个区域需求更大一些。今后出手，受众面也会更大些。如果是自主为主，学区为辅，那么主要考虑自主需求的，小区环境，配套等因素。

下期请关注，学区房攻略6：温州第二实验中学和二十七中学！